Derecho Inmobiliario en Costa Rica
Derecho en Bienes Raíces
Derecho Inmobiliario en Costa Rica: Titularidad Equitativa y Registros Públicos de la Propiedad
El Derecho Inmobiliario en Costa Rica reconoce el pleno derecho a la propiedad de Bienes Inmuebles a nacionales y extranjeros por igual. El gobierno de Costa Rica tiene un sistema de registro centralizado de la propiedad, el Registro Público Nacional, el cual ofrece una visión clara de la situación de propiedades específicas en nuestro país incluyendo: títulos de propiedad, gravámenes existentes, anotaciones y/o hipotecas posibles en una propiedad, etc.
Pasos para comprar una propiedad en Costa Rica
Si bien lo ideal es consultar a un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, seguir el procedimiento de compra de propiedades que se explica a continuación, le permitirá a nuestros clientes entender de forma más clara todos los detalles del proceso.
Paso 1: Estudio Registral en Costa Rica
Una vez que el cliente haya encontrado un inmueble específico de su interés, le debe solicitar al dueño de la propiedad toda la información pertinente de la misma: nombre completo del propietario registral, número del título de propiedad y copia del plano catastrado. Obtenida esta información, el Notario Público especialista en Bienes Inmuebles, deberá hacer una revisión detallada y hacer el análisis de los resultados del estudio registral, con el fin de establecer el estado de la propiedad en caso de posible compra.
Paso 2: Opción de compra-venta
En la mayoría de los casos, si el resultado del estudio registral es favorable, se recomienda que el abogado especialista en Bienes Inmuebles prepare una opción de compra-venta para hacer un depósito de dinero por dicha propiedad. La opción de compra-venta establece las condiciones y términos de la oferta al vendedor. Si ambas partes están de acuerdo específicamente en el precio y en el plazo establecido para la compra, el acuerdo se firmará, luego se hará un depósito de garantía, bajo la custodia de un tercero o directamente con el vendedor, y una vez cumplidas todas las obligaciones, los interesados estarán listos para el siguiente paso.
Paso 3: Cierre de la venta
El abogado de bienes raíces contratado por el comprador, es además un Notario Público, por lo tanto es normalmente responsable de redactar la escritura pública actuando en nombre del Estado. A pesar de que los Notarios deben ser imparciales, el comprador podría contratar al Notario del vendedor para que cierre el trato, sin embargo, es más conveniente contratar a su propio abogado, quien protegerá sus intereses y se asegurará de que todas las certificaciones, las escrituras y otros documentos necesarios en el proceso estén en orden para que la compra se dé sin ninguna complicación.
Nuestra experiencia nos ha demostrado que no tiene sentido comprar una propiedad directamente bajo su propio nombre, ya que es más conveniente, con el objetivo de proteger sus activos, adquirirla mediante una Sociedad de Responsabilidad Limitada costarricense en la cual el comprador tenga todo el control. Al respecto, se debe tomar en cuenta que el proceso de creación de una Sociedad de Responsabilidad Limitada tarda de 2 a 3 semanas, por lo que recomendamos que si tiene previsto invertir en una propiedad en Costa Rica en el corto plazo, realice el procedimiento de creación antes de firmar algún documento de compra.
Nuestra firma cuenta con compañías preestablecidas, de tal manera que nuestros clientes pueden comprar propiedades directamente bajo una Sociedad ya creada. Sin embargo, si actúa con anticipación, puede evitar el pago de honorarios adicionales, y crear su propia Sociedad de Responsabilidad Limitada, lo cual le dará muchas ventajas regulatorias tomando en cuenta las consideraciones legales del Derecho Inmobiliario costarricense.
Una vez que la escritura pública haya sido firmada por los interesados, el Notario presentará el documento para su inscripción en el Registro Nacional y en un período de normalmente dos semanas, le entregará el título de propiedad oficial al nuevo dueño.
FACTORES CLAVE:
- Costos del cierre de la venta: impuestos de traspaso, timbres y honorarios legales
- Ciertas propiedades en la playa ubicadas en Zona Marítima, tienen regímenes especiales
- Es primordial que usted y su abogado tengan una clara comprensión de las servidumbres existentes en las propiedades seleccionadas.
- Desarrollar un claro entendimiento sobre el Derecho Inmobiliario costarricense y sus procesos con la guía de su abogado especialista para evitar cualquier tipo de inconsistencias.
- Nuestra firma ofrece seguros de título a través de reconocidas empresas de seguros de título estadounidenses.
Nuestro bufete de abogados cuenta con amplia experiencia y comprende muy bien los riesgos que existen en las inversiones inmobiliarias, por lo que la combinación de un registro en norma y un profesional en Derecho Inmobiliario, dará como resultado seguridad y protección de sus intereses.
Lista básica para la compra de Bienes Inmuebles de acuerdo con el Derecho Inmobiliario costarricense:
- Solicite el número de propiedad y el número de plano catastrado.
- Solicite a su abogado un estudio registral de la propiedad.
- Revise el estado de los impuestos de la propiedad y de los impuestos municipales.
- Solicite una inspección de la propiedad por parte de un ingeniero o de una persona especializada.
- Siga las recomendaciones de su abogado especialista en Bienes Inmuebles de confianza.
Obtenga asesoramiento legal profesional sobre el Derecho Inmobiliario en Costa Rica!
Preguntas Frecuentes sobre Bienes Raíces en Costa Rica (FAQs)
Descargo de Responsabilidad: Las siguientes preguntas son una colección de preguntas reales formuladas a Lawyers of Costa Rica a lo largo de los años; las cuales creemos representan algunas de las preguntas más comunes que normalmente tienen las personas interesadas en comprar bienes raíces en Costa Rica. Nuestras respuestas NO SON de ninguna manera asesoría legal, son solo información general proporcionada como referencia para que el público en general pueda obtener un mejor entendimiento del proceso de compra de una propiedad en Costa Rica.
Cualquier copia, alteración, distribución, transmisión, ejecución, exhibición u otro uso no autorizado de este material está prohibido. Como abogados costarricenses, el Colegio de Abogados de Costa Rica no nos permite brindar asesoría legal sin la existencia previa de una relación cliente/abogado. Con el fin de obtener asesoría legal para su caso específico, le recomendamos buscar asesoría legal especializada. Después de que la Búsqueda de Títulos resulte positiva, procedemos a redactar la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad para que ambas partes puedan acordar los términos y condiciones exactos de la adquisición.
Tras el otorgamiento de la escritura pública, presentamos un testimonio o copia oficial de la transmisión en el Registro Nacional para que surta efectos públicos. Dependiendo de la transacción exacta, el Registro Nacional debe registrar los cambios y emitir un nuevo título de propiedad en aproximadamente 1 semana.
1. Estoy interesado en comprar una casa en Costa Rica en un Condominio en Guanacaste. Necesito ayuda con la formación de una LLC y con la compra del terreno/casa. ¿Podrían ayudarme?
Respuesta: Costa Rica tiene la ventaja de contar con un Registro Nacional centralizado donde un altísimo porcentaje de todas las propiedades están debidamente registradas. Para adquirir cualquier propiedad en Costa Rica, es sumamente importante contratar los servicios de un abogado y/o firma de abogados especializados en bienes raíces para que realicen el correspondiente Estudio de Título de la propiedad. Dicha Búsqueda de Título proporcionará al menos la siguiente información mínima:
- Número de Propiedad
- Propietario legítimo
- Existencia de Gravámenes/Encubrimientos
- Restricciones
- Hipotecas
- Pleitos o litigios pendientes
- Valor declarado de la propiedad
- Historial de transacciones de la propiedad y orígenes del terreno
Un abogado inmobiliario con experiencia podrá revisar toda esa información y evaluar adecuadamente el estado exacto del terreno.
En Lawyers of Costa Rica proporcionamos a nuestros clientes una opinión legal por escrito como resultado de la Búsqueda de Títulos que indica si aconsejamos a nuestro cliente proceder y comprar la propiedad y/o si ciertos ajustes son necesarios antes del pago.
Tras el resultado positivo de la Investigación de Títulos, procedemos a redactar la Escritura Pública de Transmisión de la Propiedad para que ambas partes acuerden los términos y condiciones exactas de la adquisición. Tras el otorgamiento de la escritura pública, presentamos un testimonio o copia oficial de la transmisión en el Registro Nacional para que surta efectos públicos. Dependiendo de la transacción exacta, el Registro Nacional debería registrar los cambios y emitir un nuevo título de propiedad en aproximadamente 1 semana.
También es muy común que los compradores formen previamente una corporación o compañía local, normalmente debido a su simplicidad el tipo de entidad recomendada se llama SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). La SRL ha sido comparada con una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) en el Derecho anglosajón. La SRL ofrece todas las ventajas de la más tradicional SA (Sociedad Anónima) de la responsabilidad limitada, la protección de activos de las reclamaciones personales y / o demandas más el hecho de que una SRL puede ser gestionado en su totalidad por un solo gerente o director en lugar de nombrar a un Consejo de Administración completo que normalmente para este tipo de operaciones no es necesario.
A los extranjeros se les permite controlar el 100% de las acciones sin necesidad de que ciudadanos costarricenses formen parte de la compañía, excepto por la inclusión de un Agente Residente, que normalmente es el Notario Público que formó la compañía para el cliente. La única función del Agente Residente es recibir notificaciones legales en ausencia del Gerente de la compañía, en ese sentido el Agente Residente no tiene ningún poder sobre la compañía.
El proceso de constitución de la sociedad es muy sencillo y con Lawyers of Costa Rica se realiza íntegramente por correo electrónico y el registro se consigue en un tiempo récord de 24-72 horas tras la presentación de la solicitud. El cliente no está obligado a visitar el país para la constitución inicial y es muy recomendable constituir la entidad antes de visitar el país para que pueda estar lista para abrir una cuenta bancaria o para comprar el activo.
2. Mi marido y yo queremos comprar una propiedad en Costa Rica el próximo mes por 200,000 USD. Los dueños actuales tienen un abogado. Nos gustaría saber cómo funcionaría la transacción. Planeamos iniciar una corporación para la compra y ya tenemos un local que ha accedido a ser parte de ella. ¿Es posible hacer pagos en lugar de enviar el dinero en su totalidad? Si es así, ¿qué debemos hacer? ¿Cuál sería el costo para su empresa de gestionar la venta?
Respuesta: Todos los Cierres de Bienes Raíces en Costa Rica tienen que ser manejados por un abogado especializado en Derecho Inmobiliario que tiene que ser Notario Público.
Dicho esto, es habitual en este tipo de transacciones que el abogado del comprador se encargue de la transacción con el fin de proteger los intereses de su cliente, ya que él o ella será la parte pagadora. Así que normalmente el Comprador tendrá que pagar los honorarios legales y los gastos de registro de la transacción, a veces el Vendedor contratará a su abogado con el fin de supervisar la transacción.
El primer paso en una transacción inmobiliaria es obtener el número de propiedad o hacer que su abogado lo busque en el Registro Nacional realizando una Búsqueda con el nombre completo o número de identificación del Vendedor o el número de plano catastral.
Paralelamente a la Búsqueda del Título de Propiedad, el cliente decide con la asesoría del abogado si es conveniente comprar el terreno a su nombre o si es mejor constituir una sociedad local. Es importante aclarar que no es necesario tener a un costarricense como parte de su sociedad que es un mito. A los extranjeros se les permite controlar el 100% de las acciones sin necesidad de que ciudadanos costarricenses formen parte de la sociedad, excepto por la inclusión de un Agente Residente, que normalmente es el Notario Público que formó la sociedad para el cliente. La única función del Agente Residente es recibir notificaciones legales en ausencia del Gerente de la sociedad, en ese sentido el Agente Residente no tiene ningún poder sobre la sociedad.
El Comprador puede evaluar la opción de abrir una Cuenta Bancaria Corporativa con su recién formada SRL o SA en Costa Rica para que él o ella pueda girar los fondos desde su país de origen al país para que el pago del cierre pueda ocurrir. En transacciones por montos significativos este procedimiento puede resultar engorroso ya que los bancos locales dudan de recibir grandes sumas en cuentas nuevas para no residentes sin historial en el banco, esta situación normalmente se resuelve utilizando un agente de custodia local registrado.
A diferencia de países como Estados Unidos, en los que los abogados pueden actuar como agentes de custodia, en Costa Rica es necesario un registro formal para aceptar fondos de terceros en una cuenta bancaria.
Utilizando un Agente Escrow y en coordinación con su abogado, usted podrá enviar los fondos con seguridad y su desembolso al Vendedor, solo tendrá lugar simultáneamente a la firma de la escritura pública preparada por su abogado confirmando que el terreno ha sido ahora transferido bajo su control.
Si la compra requiere financiación, se puede registrar una hipoteca a favor del Vendedor y eso normalmente implica que para tales tratos es el abogado del Vendedor quien dirige la transacción y el abogado del Comprador desempeña un papel secundario de supervisión y vigilancia.
Los honorarios legales de las transacciones inmobiliarias se establecen en un 1,25% aproximadamente del coste total de la transacción y los gastos de registro suponen un 2,4% aproximadamente del coste total de la transacción, por lo que se puede afirmar que el coste total del cierre ronda el 3,65% del coste total de la transacción.
3. Estoy considerando comprar una propiedad en Costa Rica y construir una casa en ella. ¿Me podrían ayudar con el proceso?
Respuesta: Parte de la Investigación de Títulos que realizamos en Lawyers of Costa Rica está dirigida a las regulaciones específicas de zonificación existentes que se aplican a la propiedad de interés de nuestro cliente. Es importante entender qué porcentaje del terreno es edificable y qué otras restricciones podrían afectar los planes del Comprador antes de comprar el terreno.
Costa Rica cuenta con un Registro Nacional centralizado en el cual un porcentaje muy alto de las propiedades se encuentran inscritas y su título es público, nuestros abogados inmobiliarios visitan el Registro Nacional con el fin de estudiar el historial de la propiedad para poder evaluar adecuadamente su estatus y brindar una opinión legal escrita sobre la misma.
Además de realizar la búsqueda en el Registro Nacional, también es obligatorio visitar la Municipalidad correspondiente donde se encuentra la propiedad para analizar su Plan Regulador que se supone especifica el uso permitido de cada propiedad ubicada en esa jurisdicción.
4. Puse un depósito en una villa que iba a ser completado agosto 2015, pero no lo era y he estado tratando de conseguir mi depósito de vuelta desde entonces. El promotor me dice que no es reembolsable. ¿Puede su empresa aconsejarme o ayudarme a recupera r mi dinero?
Respuesta: Lawyers of Costa Rica tiene más de 20 años de experiencia en Derecho Inmobiliario en Costa Rica incluyendo el manejo correcto de reclamos legales y disputas que surgen en este campo. Es importante entender la diferencia entre un incumplimiento de contrato y un fraude. El sistema legal costarricense separa la Acción Penal de la Acción Civil, por lo que es obligatorio evaluar la naturaleza legal exacta del caso específico.
Si el cliente puede demostrar que el promotor y/o vendedor le engañó deliberadamente con la intención de obtener un beneficio económico, entonces la demanda puede ser aceptada en la Fiscalía correspondiente y entonces tratada como un delito grave en relación con el Código Penal costarricense que determina claramente qué acciones y/u omisiones pueden ser consideradas delitos con todas sus implicaciones incluyendo penas de cárcel.
Sin embargo, la mayoría de los negocios inmobiliarios en Costa Rica que salen mal no se consideran fraude, sino simplemente un incumplimiento de contrato en el que una de las partes no cumple con sus obligaciones. Si este es el caso, la parte inocente tiene derecho a presentar una demanda civil ante el tribunal correspondiente para reclamar daños y perjuicios.
Lawyers of Costa Rica recomienda encarecidamente no firmar ningún Contrato de Opción de Compra ni depositar una señal antes de que un abogado inmobiliario especializado revise detenidamente el escenario de lo que ocurriría en un posible incumplimiento. Es importante determinar la credibilidad del promotor y proteger sus intereses en la compra de bienes inmuebles.
5. Hemos localizado propiedad en Costa Rica. El propietario está dispuesto a financiar. Nos dio las siguientes dos opciones de compra. A) Mediante opción de venta (Promesa de Venta) inscrita en el Registro, hasta que el interesado cancele la totalidad del monto, luego realizarían la transferencia correspondiente. B) Transferencia de inmueble con hipoteca. ¿Cómo debo proceder?
Respuesta: Una práctica común en Costa Rica es firmar una Opción de Compra o Promesa de Venta para asegurar el acuerdo, y normalmente establece un periodo de 3 meses para propiedades que están construidas y un periodo más largo de 12-18 meses o más para propiedades en desarrollo.
Es posible inscribir esa Opción de Compra en el Título de Propiedad en el Registro Nacional para informar al público de que actualmente la propiedad tiene una opción de compra legalmente válida para evitar que el Vendedor venda la propiedad a terceros.
La otra posibilidad y más segura es transferir la propiedad al Comprador y simultáneamente registrar una hipoteca a favor del Vendedor. Este es el método más seguro para el Comprador, ya que ahora es el propietario legítimo de la propiedad y, al mismo tiempo, el Vendedor/Acreedor está protegido por la garantía de la hipoteca en caso de impago por parte del Comprador.
6. Quiero poner en marcha un negocio de excursiones en cuadraciclo, ¿necesito crear una empresa y disponer de la infraestructura bancaria necesaria?
Respuesta: Sí, el artículo #8 del Código de Comercio de Costa Rica establece que para que los extranjeros puedan realizar negocios en nuestro territorio. Es necesario que sean residentes por al menos 10 años, por lo que la forma legal de hacerlo es constituyendo una sociedad local porque está autorizada para hacer negocios en Costa Rica y fuera de ella.
7. ¿Debo poner la compra del terreno bajo la empresa o personal?
Respuesta: La razón por la cual un porcentaje extremadamente alto de inversionistas extranjeros en Costa Rica forman una compañía local para comprar tierras es para propósitos de protección de activos. Dado que tanto las SRL como las SA tienen responsabilidad limitada, un activo propiedad de una de estas entidades está protegido de demandas personales y/o reclamaciones que pudieran surgir como consecuencia de la responsabilidad personal del beneficiario.
Normalmente, una sociedad se constituiría exclusivamente como sociedad de cartera sin actividad empresarial y se registraría como inactiva, de modo que no existe ningún riesgo derivado de las circunstancias normales de las empresas comerciales.
Si el cliente decide utilizar una sociedad para fines múltiples, estará ampliando la responsabilidad de una actividad a todos los activos que posea dicha sociedad.
8. Mi esposa y yo queremos comprar 1/10 de una villa en una comunidad de retiro de lujo en Costa Rica. Tenemos el contrato y buscamos un abogado costarricense que lo examine y nos aconseje sobre posibles problemas antes de comprar. ¿Puede ayudarnos?
Respuesta: Costa Rica no tiene una ley específica para la Propiedad Fraccional, ese tipo de propiedad no es común entre los costarricenses; sin embargo, se ha vuelto relativamente popular entre la comunidad de expatriados y específicamente para segundas residencias.
Dicho esto, es posible convertirse en un propietario fraccional en Costa Rica para lo cual es necesario contratar los servicios de un abogado especializado en bienes raíces para revisar cuidadosamente el contrato de propiedad fraccional y determinar su ajuste a las leyes locales de bienes raíces de Costa Rica.
Un aspecto importante que recomendamos altamente para evitar perder dinero es contratar primero a su abogado de bienes raíces para revisar las legalidades y solo después de que él o ella haya realizado la búsqueda de títulos necesaria y la debida diligencia firmar cualquier acuerdo o hacer cualquier pago.
9. ¿Trabaja en la Municipalidad de Santa Cruz, Guanacaste?
Respuesta: El equipo legal de Lawyers of Costa Rica cubre TODO el territorio costarricense y especialmente áreas importantes para la inversión extranjera como las provincias de Guanacaste y Puntarenas que son los destinos preferidos de inversión vacacional importantes para nuestros clientes.
10. Hola, estamos buscando para comprar ya sea una propiedad embargada o una propiedad residencial típica en Costa Rica. No estamos en Costa Rica y planeamos hacer la compra a distancia. ¿Qué abogado o abogados de su bufete tienen experiencia profesional en la compra de inmuebles embargados a un banco? Requeriríamos otorgar a su firma un poder notarial, ya que el plan es comprar la propiedad bajo nombre personal.
Respuesta: Lawyers of Costa Rica cuenta con una División especializada en Derecho Inmobiliario con más de 25 años de experiencia asistiendo a inversionistas extranjeros en la compra de terrenos en Costa Rica. Nuestros servicios incluyen búsqueda de títulos, cierres, avalúos, desarrollo de proyectos residenciales y comerciales, ejecuciones hipotecarias, hipotecas y constitución de fideicomisos, entre otros.
Para adquirir una propiedad a distancia se requerirá un Poder Especial otorgado ante Notario Público, el cual deberá ser apostillado para que surta efectos legales en Costa Rica.
11. Hola, estamos buscando un abogado inmobiliario. Compramos condominios hace unos años y todavía no los tenemos? Necesitamos hablar con alguien al respecto.
Respuesta: Es altamente recomendable contratar un abogado especializado en bienes raíces antes de realizar cualquier negocio inmobiliario en Costa Rica. También es altamente recomendable seleccionar un abogado diferente al impuesto por su corredor para evitar un posible conflicto de intereses, con el fin de obtener una opinión profesional imparcial sobre la propiedad.
También es muy recomendable comprar propiedades a promotores de prestigio con operaciones serias y evitar promotores extranjeros sin experiencia para reducir el riesgo de no recibir lo prometido.
El principal trabajo de su abogado debe ser proteger su inversión y asegurarse de que habrá una garantía real que respalde su inversión en caso de incumplimiento. Cuando un promotor o vendedor incumple el acuerdo, la ley costarricense ofrece la posibilidad de presentar una demanda ante el Juzgado Civil para recuperar sus daños, a menos que se pueda demostrar específicamente fraude para ese caso en el que accedería al Juzgado Penal.